Ver­zicht auf ein Woh­nungs­recht durch den Betreu­er

Für eine Geneh­mi­gung eines beab­sich­tig­ten Ver­zichts des Betreu­ers auf ein zuguns­ten des Betreu­ten bestell­tes Woh­nungs­recht, wel­ches die­ser nicht mehr nut­zen kann, ist das Inter­es­se des Betreu­ten maß­ge­bend. Besteht das Inter­es­se an einer Woh­nungs­nut­zung end­gül­tig nicht mehr, ver­liert das Woh­nungs­recht sei­nen Ver­mö­gens­wert, wenn das Recht auch nicht durch Ver­mie­tung oder Ver­kauf frucht­bar gemacht wer­den kann. Der Ver­zicht auf ein wert­los gewor­de­nes Woh­nungs­recht erfüllt nicht den Begriff der Schen­kung im Sin­ne des § 1804 BGB.

Ver­zicht auf ein Woh­nungs­recht durch den Betreu­er

Mit die­ser Begrün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Ent­schei­dung über den Ver­zicht eines Wohn­rechts an die vor­he­ri­ge Instanz zurück­ver­wie­sen, um die betreu­te Per­son in einer per­sön­li­chen Anhö­rung über sein Inter­es­se zu befra­gen. Der 77 Jah­re alte Betrof­fe­ne ist an Demenz erkrankt und lebt seit 2010 auf eige­nen Wunsch in einem Pfle­ge­heim. Eine Rück­kehr in sei­ne frü­he­re Woh­nung steht nach den Anga­ben der Betreue­rin nicht zu erwar­ten und wer­de von ihm auch nicht ange­strebt. Für die frü­he­re Woh­nung ist zuguns­ten des Betrof­fe­nen ein lebens­lan­ges unent­gelt­li­ches Woh­nungs­recht im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Die Betei­lig­te zu 1 hat als Betreue­rin bean­tragt, ihr die Bewil­li­gung der Löschung des ein­ge­tra­ge­nen Woh­nungs­rechts gericht­lich zu geneh­mi­gen, da der Betrof­fe­ne durch die lau­fen­den Haus­gel­der und Neben­kos­ten, für die er auf­zu­kom­men habe, belas­tet sei, ohne noch irgend­ei­nen Nut­zen aus dem Woh­nungs­recht zie­hen zu kön­nen. Eine Kapi­tal­ab­fin­dung für den Ver­zicht auf das Woh­nungs­recht hät­ten die der­zei­ti­gen Eigen­tü­mer abge­lehnt.

Das Betreu­ungs­ge­richt [1] hat den Antrag der Betreue­rin abge­lehnt; das Beschwer­de­ge­richt [2] hat die Beschwer­de des Betrof­fe­nen zurück­ge­wie­sen. Hier­ge­gen rich­tet sich die zuge­las­se­ne Rechts­be­schwer­de des Betrof­fe­nen.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs hält die Ent­schei­dung des Land­ge­richts einer recht­li­chen Nach­prü­fung nicht stand: Gemäß §§ 1908 i Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB bedarf der Betreu­er zur Ver­fü­gung über ein Grund­stück oder über ein Recht an einem Grund­stück einer Geneh­mi­gung des Betreu­ungs­ge­richts. Bei dem im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Woh­nungs­recht des Betrof­fe­nen han­delt es sich um eine beson­de­re Art der beschränk­ten per­sön­li­chen Dienst­bar­keit (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB), somit um ein Recht an einem Grund­stück, über das die Betei­lig­te zu 1 nur mit gericht­li­cher Zustim­mung ver­fü­gen kann. Außer­dem folgt die Geneh­mi­gungs­be­dürf­tig­keit aus einer ent­spre­chen­den Anwen­dung des § 1907 Abs. 1 BGB, da die Auf­ga­be des Woh­nungs­rechts eine end­gül­ti­ge Woh­nungs­auf­lö­sung bedeu­tet und des­halb nach dem Schutz­zweck des § 1907 BGB der Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses über Wohn­raum gleich­steht. Da es sich bei der beab­sich­tig­ten Löschungs­be­wil­li­gung um ein ein­sei­ti­ges Rechts­ge­schäft han­delt, ist über die gericht­li­che Geneh­mi­gung vor­ab zu ent­schei­den (§ 1831 BGB).

Maß­stab für die gericht­li­che Ent­schei­dung über die Geneh­mi­gung ist das Inter­es­se des Betreu­ten. Das Gericht hat dabei eine Gesamt­ab­wä­gung aller Vor- und Nach­tei­le sowie der Risi­ken des zu prü­fen­den Geschäfts für den Betreu­ten vor­zu­neh­men [3]. Die Abwä­gung aller für die Ent­schei­dung in Betracht kom­men­den Gesichts­punk­te ist Auf­ga­be des Tatrich­ters. Sie kann – ähn­lich einer Ermes­sens­ent­schei­dung – vom Rechts­be­schwer­de­ge­richt nur dar­auf hin über­prüft wer­den, ob der Tatrich­ter die gesetz­li­chen Gren­zen sei­nes Beur­tei­lungs­spiel­raums über­schrit­ten oder einen unsach­ge­mä­ßen, dem Sinn und Zweck des Geset­zes zuwi­der­lau­fen­den Gebrauch von sei­ner Ent­schei­dungs­be­fug­nis gemacht hat [4]. Letz­te­res ist hier aller­dings der Fall.

Die Geneh­mi­gung rich­tet sich nach dem sons­ti­gen Inter­es­se des Betreu­ten unter Berück­sich­ti­gung sei­ner Wün­sche (§ 1901 Abs. 3 BGB). Hat der Betreu­te den Wil­len gefasst, end­gül­tig nicht mehr in die frü­he­re Woh­nung zurück­zu­keh­ren, bedarf es einer Auf­recht­erhal­tung des Woh­nungs­rechts für die­sen Zweck nicht mehr. Eine ander­wei­ti­ge Nut­zung des Woh­nungs­rechts durch den Betreu­ten, ins­be­son­de­re im Wege der Ver­mie­tung, ist aus­ge­schlos­sen. Das ding­li­che Woh­nungs­recht ist eine beson­de­re Art der beschränk­ten per­sön­li­chen Dienst­bar­keit (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Des­halb darf Drit­ten, wenn sie nicht zu den in § 1093 Abs. 2 BGB genann­ten Per­so­nen gehö­ren, die Allein- oder Mit­be­nut­zung der Woh­nung nur bei Gestat­tung durch den Eigen­tü­mer über­las­sen wer­den (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für eine sol­che Gestat­tung bedarf es einer Ver­ein­ba­rung zwi­schen dem Eigen­tü­mer und dem Berech­tig­ten [5]. Eine sol­che ist nicht abge­schlos­sen. Viel­mehr hat die frü­he­re Lebens­ge­fähr­tin dem Betreu­ten ledig­lich ein Woh­nungs­recht zuge­wen­det, das er nur per­sön­lich aus­üben darf. Die­ses folgt bereits aus der in die Bewil­li­gungs­er­klä­rung vom 9. Janu­ar 2007 auf­ge­nom­me­nen Bestim­mung, wonach die Über­las­sung des Woh­nungs­rechts zur Aus­übung an einen Drit­ten aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen ist.

Das Land­ge­richt hat sei­ne Ent­schei­dung schließ­lich dar­auf gestützt, dass dem Woh­nungs­recht des Betreu­ten ein Ver­mö­gens­wert bei­zu­mes­sen sei, wel­chen die Betreue­rin nicht schenk­wei­se, ohne eine ange­mes­se­ne Abfin­dung, weg­ge­ben dür­fe. Die­se Ein­schät­zung beruht jedoch auf einem unzu­tref­fen­den Schen­kungs­be­griff. Gemäß §§ 1908 i Abs. 2 Satz 1, 1804 BGB darf der Betreu­er nicht in Ver­tre­tung des Betreu­ten Schen­kun­gen machen. Der Zweck die­ser Vor­schrift liegt in dem Schutz des Ver­mö­gens des Betreu­ten, aus dem nichts zu sei­nem Nach­teil unent­gelt­lich weg­ge­ge­ben wer­den soll. Nach die­sem Schutz­zweck kann auch der Erlass einer For­de­rung unter den Schen­kungs­be­griff des § 1804 BGB fal­len [6], eben­so der Ver­zicht auf ein im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nes Recht. Vor­aus­set­zung ist jedoch, dass die Rechts­po­si­ti­on, die der Betreu­er weg­gibt, einen rea­len Ver­mö­gens­wert des Betreu­ten dar­stellt. Eine Rechts­po­si­ti­on, die kei­nen Ver­mö­gens­wert dar­stellt, und deren Weg­ga­be dem Betreu­ten kei­nen Nach­teil zufügt, unter­steht nicht dem Schutz des § 1804 BGB.

Das vom Betreu­ten inne­ge­hal­te­ne Woh­nungs­recht stellt einen akti­ven Ver­mö­gens­wert inso­weit dar, als es ihm per­sön­lich die Wohn­nut­zung ermög­licht. Daher läge in dem Ver­zicht auf das Woh­nungs­recht eine dem § 1804 BGB unter­fal­len­de Ver­mö­gens­zu­wen­dung, solan­ge eine Wie­der­auf­nah­me der Wohn­nut­zung durch den Betreu­ten in Betracht kommt. Bestün­de jedoch das Inter­es­se an der Wohn­nut­zung end­gül­tig nicht mehr, ver­lö­re das Woh­nungs­recht sei­nen Nutz­wert und – da es auch durch Ver­mie­tung nicht frucht­bar gemacht wer­den kann – sei­nen Ver­mö­gens­wert ins­ge­samt. Der Ver­zicht auf ein wert­los gewor­de­nes Woh­nungs­recht erfüll­te nicht den Begriff der Schen­kung im Sin­ne des § 1804 BGB. Die Rechts­po­si­ti­on, die der Betreu­te dann noch inne­hat, ent­fal­tet ledig­lich eine Sperr­wir­kung. Sie hat zur Fol­ge, dass die dem Woh­nungs­recht unter-lie­gen­den Räu­me nach dem Umzug des Berech­tig­ten in das Pfle­ge­heim von nie­man­dem genutzt wer­den könn­ten. Der Betreu­te ist aus tat­säch­li­chen Grün­den gehin­dert, sein Recht wahr­zu­neh­men; die Erben wären ange­sichts des fort­be­stehen­den Woh­nungs­rechts nicht befugt, die Räu­me ohne Zustim­mung des Betreu­ten selbst zu nut­zen oder Drit­ten zu über­las­sen.

Hier steht dem ver­blie­be­nen Vor­teil, die Wohn­nut­zung im Bedarfs­fal­le wie­der­auf­neh­men zu kön­nen, eine lau­fen­de Kos­ten­be­las­tung durch Haus­geld und Neben­kos­ten gegen­über. Je unwahr­schein­li­cher eine Rück­kehr in die frü­he­re Woh­nung ist, des­to mehr ent­spricht die Auf­ga­be des Woh­nungs­rechts dem Inter­es­se des Betreu­ten, um sich der monat­li­chen Kos­ten­last zu ent­le­di­gen. Der Auf­klä­rung die­ser für die Geneh­mi­gung des Rechts­ge­schäfts ent­schei­den­den Fra­ge dient die per­sön­li­che Anhö­rung des Betrof­fe­nen (§ 299 Satz 1, 2 FamFG), wel­che noch aus­steht.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 25. Janu­ar 2012 – XII ZB 479/​11

  1. AG Han­no­ver, Ent­schei­dung vom 04.07.2011 – 666 XVII F 2195[]
  2. LG Han­no­ver, Ent­schei­dung vom 23.08.2011 – 9 T 47/​11[]
  3. vgl. OLG Hamm RPfle­ger 2004, 214, 216; Stau­din-ger/Eng­ler BGB [2004] § 1828 Rn. 16; MünchKommBGB/​Wagenitz 5. Aufl. § 1828 Rn. 17[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.2011 – XII ZB 79/​111; Kei­del/­Mey­er-Holz FamFG 17. Aufl. § 72 Rn. 8 mwN[]
  5. BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 163/​06, FamRZ 2007, 632, 634 mwN[]
  6. OLG Stutt­gart FamRZ 1969, 39, 40[]