Verzicht auf ein Wohnungsrecht durch den Betreuer

Für eine Genehmi­gung eines beab­sichtigten Verzichts des Betreuers auf ein zugun­sten des Betreuten bestelltes Woh­nungsrecht, welch­es dieser nicht mehr nutzen kann, ist das Inter­esse des Betreuten maßgebend. Beste­ht das Inter­esse an ein­er Woh­nungsnutzung endgültig nicht mehr, ver­liert das Woh­nungsrecht seinen Ver­mö­genswert, wenn das Recht auch nicht durch Ver­mi­etung oder Verkauf frucht­bar gemacht wer­den kann. Der Verzicht auf ein wert­los gewor­denes Woh­nungsrecht erfüllt nicht den Begriff der Schenkung im Sinne des § 1804 BGB.

Verzicht auf ein Wohnungsrecht durch den Betreuer

Mit dieser Begrün­dung hat der Bun­des­gericht­shof in dem hier vor­liegen­den Fall die Entschei­dung über den Verzicht eines Wohn­rechts an die vorherige Instanz zurück­ver­wiesen, um die betreute Per­son in ein­er per­sön­lichen Anhörung über sein Inter­esse zu befra­gen. Der 77 Jahre alte Betrof­fene ist an Demenz erkrankt und lebt seit 2010 auf eige­nen Wun­sch in einem Pflege­heim. Eine Rück­kehr in seine frühere Woh­nung ste­ht nach den Angaben der Betreuerin nicht zu erwarten und werde von ihm auch nicht angestrebt. Für die frühere Woh­nung ist zugun­sten des Betrof­fe­nen ein lebenslanges unent­geltlich­es Woh­nungsrecht im Grund­buch einge­tra­gen. Die Beteiligte zu 1 hat als Betreuerin beantragt, ihr die Bewil­li­gung der Löschung des einge­tra­ge­nen Woh­nungsrechts gerichtlich zu genehmi­gen, da der Betrof­fene durch die laufend­en Haus­gelder und Nebenkosten, für die er aufzukom­men habe, belastet sei, ohne noch irgen­deinen Nutzen aus dem Woh­nungsrecht ziehen zu kön­nen. Eine Kap­i­ta­l­abfind­ung für den Verzicht auf das Woh­nungsrecht hät­ten die derzeit­i­gen Eigen­tümer abgelehnt.

Das Betreu­ungs­gericht1 hat den Antrag der Betreuerin abgelehnt; das Beschw­erdegericht2 hat die Beschw­erde des Betrof­fe­nen zurück­gewiesen. Hierge­gen richtet sich die zuge­lassene Rechts­beschw­erde des Betrof­fe­nen.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­gericht­shofs hält die Entschei­dung des Landgerichts ein­er rechtlichen Nach­prü­fung nicht stand: Gemäß §§ 1908 i Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB bedarf der Betreuer zur Ver­fü­gung über ein Grund­stück oder über ein Recht an einem Grund­stück ein­er Genehmi­gung des Betreu­ungs­gerichts. Bei dem im Grund­buch einge­tra­ge­nen Woh­nungsrecht des Betrof­fe­nen han­delt es sich um eine beson­dere Art der beschränk­ten per­sön­lichen Dien­st­barkeit (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB), somit um ein Recht an einem Grund­stück, über das die Beteiligte zu 1 nur mit gerichtlich­er Zus­tim­mung ver­fü­gen kann. Außer­dem fol­gt die Genehmi­gungs­bedürftigkeit aus ein­er entsprechen­den Anwen­dung des § 1907 Abs. 1 BGB, da die Auf­gabe des Woh­nungsrechts eine endgültige Woh­nungsauflö­sung bedeutet und deshalb nach dem Schutzz­weck des § 1907 BGB der Kündi­gung eines Mietver­hält­niss­es über Wohn­raum gle­ich­ste­ht. Da es sich bei der beab­sichtigten Löschungs­be­wil­li­gung um ein ein­seit­iges Rechts­geschäft han­delt, ist über die gerichtliche Genehmi­gung vor­ab zu entschei­den (§ 1831 BGB).

Maßstab für die gerichtliche Entschei­dung über die Genehmi­gung ist das Inter­esse des Betreuten. Das Gericht hat dabei eine Gesamtab­wä­gung aller Vor- und Nachteile sowie der Risiken des zu prüfend­en Geschäfts für den Betreuten vorzunehmen3. Die Abwä­gung aller für die Entschei­dung in Betra­cht kom­menden Gesicht­spunk­te ist Auf­gabe des Tatrichters. Sie kann — ähn­lich ein­er Ermessensentschei­dung — vom Rechts­beschw­erdegericht nur darauf hin über­prüft wer­den, ob der Tatrichter die geset­zlichen Gren­zen seines Beurteilungsspiel­raums über­schrit­ten oder einen unsachgemäßen, dem Sinn und Zweck des Geset­zes zuwider­laufend­en Gebrauch von sein­er Entschei­dungs­befug­nis gemacht hat4. Let­zteres ist hier allerd­ings der Fall.

Die Genehmi­gung richtet sich nach dem son­sti­gen Inter­esse des Betreuten unter Berück­sich­ti­gung sein­er Wün­sche (§ 1901 Abs. 3 BGB). Hat der Betreute den Willen gefasst, endgültig nicht mehr in die frühere Woh­nung zurück­zukehren, bedarf es ein­er Aufrechter­hal­tung des Woh­nungsrechts für diesen Zweck nicht mehr. Eine ander­weit­ige Nutzung des Woh­nungsrechts durch den Betreuten, ins­beson­dere im Wege der Ver­mi­etung, ist aus­geschlossen. Das dingliche Woh­nungsrecht ist eine beson­dere Art der beschränk­ten per­sön­lichen Dien­st­barkeit (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Deshalb darf Drit­ten, wenn sie nicht zu den in § 1093 Abs. 2 BGB genan­nten Per­so­n­en gehören, die Allein- oder Mit­be­nutzung der Woh­nung nur bei Ges­tat­tung durch den Eigen­tümer über­lassen wer­den (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für eine solche Ges­tat­tung bedarf es ein­er Vere­in­barung zwis­chen dem Eigen­tümer und dem Berechtigten5. Eine solche ist nicht abgeschlossen. Vielmehr hat die frühere Lebens­ge­fährtin dem Betreuten lediglich ein Woh­nungsrecht zugewen­det, das er nur per­sön­lich ausüben darf. Dieses fol­gt bere­its aus der in die Bewil­li­gungserk­lärung vom 9. Jan­u­ar 2007 aufgenomme­nen Bes­tim­mung, wonach die Über­las­sung des Woh­nungsrechts zur Ausübung an einen Drit­ten aus­drück­lich aus­geschlossen ist.

Das Landgericht hat seine Entschei­dung schließlich darauf gestützt, dass dem Woh­nungsrecht des Betreuten ein Ver­mö­genswert beizumessen sei, welchen die Betreuerin nicht schenkweise, ohne eine angemessene Abfind­ung, weggeben dürfe. Diese Ein­schätzung beruht jedoch auf einem unzutr­e­f­fend­en Schenkungs­be­griff. Gemäß §§ 1908 i Abs. 2 Satz 1, 1804 BGB darf der Betreuer nicht in Vertre­tung des Betreuten Schenkun­gen machen. Der Zweck dieser Vorschrift liegt in dem Schutz des Ver­mö­gens des Betreuten, aus dem nichts zu seinem Nachteil unent­geltlich weggegeben wer­den soll. Nach diesem Schutzz­weck kann auch der Erlass ein­er Forderung unter den Schenkungs­be­griff des § 1804 BGB fall­en6, eben­so der Verzicht auf ein im Grund­buch einge­tra­genes Recht. Voraus­set­zung ist jedoch, dass die Recht­spo­si­tion, die der Betreuer weg­gibt, einen realen Ver­mö­genswert des Betreuten darstellt. Eine Recht­spo­si­tion, die keinen Ver­mö­genswert darstellt, und deren Weg­gabe dem Betreuten keinen Nachteil zufügt, unter­ste­ht nicht dem Schutz des § 1804 BGB.

Das vom Betreuten innege­hal­tene Woh­nungsrecht stellt einen aktiv­en Ver­mö­genswert insoweit dar, als es ihm per­sön­lich die Wohn­nutzung ermöglicht. Daher läge in dem Verzicht auf das Woh­nungsrecht eine dem § 1804 BGB unter­fal­l­ende Ver­mö­gen­szuwen­dung, solange eine Wieder­auf­nahme der Wohn­nutzung durch den Betreuten in Betra­cht kommt. Bestünde jedoch das Inter­esse an der Wohn­nutzung endgültig nicht mehr, ver­löre das Woh­nungsrecht seinen Nutzw­ert und — da es auch durch Ver­mi­etung nicht frucht­bar gemacht wer­den kann — seinen Ver­mö­genswert ins­ge­samt. Der Verzicht auf ein wert­los gewor­denes Woh­nungsrecht erfüllte nicht den Begriff der Schenkung im Sinne des § 1804 BGB. Die Recht­spo­si­tion, die der Betreute dann noch innehat, ent­fal­tet lediglich eine Sper­rwirkung. Sie hat zur Folge, dass die dem Woh­nungsrecht unter-liegen­den Räume nach dem Umzug des Berechtigten in das Pflege­heim von nie­man­dem genutzt wer­den kön­nten. Der Betreute ist aus tat­säch­lichen Grün­den gehin­dert, sein Recht wahrzunehmen; die Erben wären angesichts des fortbeste­hen­den Woh­nungsrechts nicht befugt, die Räume ohne Zus­tim­mung des Betreuten selb­st zu nutzen oder Drit­ten zu über­lassen.

Hier ste­ht dem verbliebe­nen Vorteil, die Wohn­nutzung im Bedarfs­falle wieder­aufnehmen zu kön­nen, eine laufende Kosten­be­las­tung durch Haus­geld und Nebenkosten gegenüber. Je unwahrschein­lich­er eine Rück­kehr in die frühere Woh­nung ist, desto mehr entspricht die Auf­gabe des Woh­nungsrechts dem Inter­esse des Betreuten, um sich der monatlichen Kosten­last zu entledi­gen. Der Aufk­lärung dieser für die Genehmi­gung des Rechts­geschäfts entschei­den­den Frage dient die per­sön­liche Anhörung des Betrof­fe­nen (§ 299 Satz 1, 2 Fam­FG), welche noch ausste­ht.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 25. Jan­u­ar 2012 — XII ZB 479/11

  1. AG Han­nover, Entschei­dung vom 04.07.2011 — 666 XVII F 2195 []
  2. LG Han­nover, Entschei­dung vom 23.08.2011 — 9 T 47/11 []
  3. vgl. OLG Hamm RPfleger 2004, 214, 216; Staudin-ger/En­gler BGB [2004] § 1828 Rn. 16; MünchKommBGB/Wagenitz 5. Aufl. § 1828 Rn. 17 []
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.2011 — XII ZB 79/111; Kei­del/Mey­er-Holz Fam­FG 17. Aufl. § 72 Rn. 8 mwN []
  5. BGH, Urteil vom 19.01.2007 — V ZR 163/06, Fam­RZ 2007, 632, 634 mwN []
  6. OLG Stuttgart Fam­RZ 1969, 39, 40 []